银行要你转LPR,看中国5年房贷利率走势再定

体育头条新闻 / 来源:深圳乐居 发布日期:2021-04-07 12:40:25 热度:7C
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4月20日,央行公布了最新贷款市场报价利率,1年期LPR为3.85%,5年期LPR为4.65%,分别较前值下降了20基点、10基点。
很多媒体都把此信息解读为,近5年以来的最大降息,全面利好各级市场。振臂欢呼着众,中介们更是在朋友圈借势炒作,“房价迎来重大利好”。
早在3月底,子木就写过一篇市场观察文,陈述了目前全国主要城市的房贷利率都在下滑的事实,而且4月20日5年期LPR(房贷利率)必将下调。
这是疫情之下,应对经济形势的正常操作,不必过分解读。
而且之前给的空间是20个基点,这次5年期下调10基点,说明当局对房地产的态度是一如既往地“克制”,这也是对前几天,政治局会议重申“房住不炒”的响应。
可以看到,现在中央对楼市信贷政策的调控,已经研究出了「惯用套路」:在坚定“首付比例”不动摇的基础上,不断下调房贷利率。
这样做,既可以有效防止炒房客肆意踩踏市场,又可以引导刚需入场,稳住楼市。
1
精准微调

怎么理解呢?
我们都知道,购房调控政策里,关于限贷的部分主要是两个,首付比例和房贷利率。
购房首付比例,代表的是购房杠杆,例如你有100万,首付比例是50%,你能买到200万的房子,如果首付比例是20%,你就能撬动500万的房子,它是炒房客关注的主要因素。
利率主要体现在购房成本上,通常起到的作用是信号传递。例如这次下调了10个基点,按照100万的商贷来说,也就是每个月省60块钱,但在市场眼里,这就是通知大家入场接盘的信息。
当然利率多次下调,也会造成量变,例如2015年,房贷利率从5.9%多次下调至4.9%,100万的房贷总利息相差20万。配合下调首付比例,创造了上一轮牛市。
首付比例和利率的关系,相当于闹钟里的时针和分针。
首付比例和利率同时拉低,房价必大涨,首付比例和利率调高,楼市就进入了寒冬。目前,当局采取的策略,就是“时针不动,拨动分针”,进行「精准微调」。
这段时间你会发现,因为擅自作主拨动时针,下调首付比例的城市,均被中央强制约谈了,政策“一日游”新闻屡见不鲜,正是「精准微调」的结果。
“时针”的大手靠政策,“分针”的决定因素则来自于市场实际情况。而且按照目前情况来讲,未来房贷利率会长期处于“一路向下”的趋势中,难以掉头。所以二手房合同转换选择LPR利率定价,怎么都不会亏。
这个结论目前也是饱受质疑的,很多读者在后台留言,为什么LPR利率会一直下滑,银行这种从来不做亏钱买卖的机构,怎么会好心给大家不断降低房贷利息?关于反面论调的文章也非常多。
其实这不是银行所能决定的,房贷利率从“脱钩基准,改为LPR定价”那一刻开始,它的命运就交给了市场。在利率市场化的过程中,没有太多针对普通房贷户的阴谋在里面。
接下来,子木再拟一文,帮助大家从各个层面认识LPR利率持续走低的事实。这对目前在LPR利率和固定利率之间徘徊的读者很重要。
2
迫不得已
LPR利率,最早出生于1933年的美国。
当时美国正遭遇金融泡沫破碎后的“大萧条”时期。那场灾难远比现在疫情严重的多,股市大崩盘,3年内美国非正常死亡人数高达700多万,绝大多数是因为自杀和营养不良。
那时候美联储决策出的利率水平,并不能有效地帮助企业和商业银行。利率高了,企业不敢贷款,利率低了,商业银行恶性竞争,大量倒闭。
为了结束纷争,美联储推出了LPR利率制度,由30家银行提出报价LPR,统一面向市场。随后美国在1970年两次石油危机后,正式通过LPR进入利率市场化进程,长达17年。
随后日本、印度、中国的香港、台湾也学着美国开始利率市场化,时间都在10年以上。
现在我们学美国,开始让利率市场化,也是出于基准利率牵连的东西太多。每次央行调基准利率,都是前怕虎后怕狼,无法对市场经济起到真实有效的调控。
例如之前房贷利率、企业贷款利率均和基准挂钩,央行想刺激经济,调低利率把钱输送到小微企业头上,结果房贷利率也跟着降低了。
购房者还的贷款数额整体下降,这个涉及几十万亿资金的债务大盘,银行根本承受不住。
所以利率市场化的好处是,货币可以根据市场的实际情况自行调节利率水平,让经济对利率的变化更加灵敏。
这就像你去市场买土豆,原来土豆的价格是市场的大老板说了算,而现在,你一颗土豆卖多少钱菜场老板不过问,只要有人愿意买,你能卖出去就行,市场说的算。卖菜的人少了,物依稀为贵,白菜价格自然哄抬升高(愿意借出钱的人少了,利率升高)。
所以我们得出的结论是,LPR利率水平取决于资金价格,钱多了大家借钱容易,利率就会降低,钱少了借钱难,利率就会上升。
3
长期走势
基于此,我们从不同角度分析中国利率的长期走势。
如果你关注全球经济市场,就会发现,世界上所有发达国家的市场基准利率,都要低于新兴发展中国家,为什么呢?

这就是上面所讲的,利率是资金价格的体现,发达国家的资本是过剩的,钱更容易借到,利率水平自然较低。唯有这样,才能保证资本的正常流动。
数据统计,2019年以来,已经有超过35个经济体处于降息周期。甚至有些国家出现了存款负利率的现象。原因很简单。
把钱放在银行,银行运转资本无法增值或者生息能力太差,就会亏损,还不如让人们多持有现金去消费或者投资。
如果未来我们造不出当年像汽车、飞机、智能手机这种跨时代意义的科技产品,未来的几十年里,全球利率下降趋势只会越来越严重。
之前早已达到极限的北欧、日本已经进入负利率,美国一直利用自己霸主地位维持微弱的正利率,在这次疫情冲击下也进入负利率,这都是全球经济衰退的表现。

中国目前正在从中等国家向发达国家长途跋涉。事实上,单纯经济水平这个指标讲,北上广深已经达到发达国家水平(社会福利还差许多)。
在长途跋涉的路上,我们的资本一定会从稀缺逐渐走向过剩,利率水平随之会处于长期下降的趋势。从近期的大基建计划和一轮接一轮的放水可以看出,资本过剩的趋势已经泛滥眼前。
当然中国还有内需市场、一定可挖掘的城镇化率,一带一路的兄弟国家,这几张王牌,可以延缓利率过快下滑的趋势。

(图标:蓝色为基准,白色为LPR)
从图中可以看出,90年代,那时候我们的利率水平在10%左右,30年后的今天,我们的利率水平在5%左右,这都是发生在眼前的事实。而且从去年利率改革开始,5年期的LPR已经连续4次下调。
除此之外,我们因为长期处于追求GDP的社会经济环境中,债务问题严重。数据统计,实体经济接近90%的融资仍然依赖于债务融资。再加上居民杠杆和地方政府杠杆,我们对低利率的需求将越来越强。
用《勉谕儿辈》中的一句话总结,就是“由俭入奢易,由奢入俭难”。
4
格局
综上所述,无论是中国走进利率市场化进程,还是为了促进实体经济发展,或者是债务型经济对低利率的追求。
在宏观经济条件允许的情况下,中国LPR利率在未来很长一段时间内,将会逐步走低。
LPR的出台也是为了提高经济运行对利率工具的敏感性,让我们的大国路走得更顺畅一些。而在此阶段让大家更换存量房贷款合同,也是为了动员大家配合走好这一步。所以,用自己的小心思揣摩什么阴谋论,格局有些小了。
换句话讲,这点儿小钱的让利,对于利率市场化带来的好处来讲,简直不足为道。
但我唯有担心的是,利率下行会带来一批投机客从中进行“机制套利”,从而毁掉市场。例如近段时间,一些深圳企业主利用对小微企业的扶持政策,从银行拿到低息经营贷款套现炒房。房价大涨,深圳市场哀声载道。
这无疑于给深圳年轻人心上插了一把刀。
我一直认为,深圳建设的是“中国特色社会主义先行示范区”,“中国特色”绝对不是炒房,而是全国年轻人的创造力和共同努力的结果。
否则,我们根本不用利率市场化,直接坠入负利率时代。
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